«Las burbujas inmobiliarias migran de unas ciudades a otras»
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Las burbujas se definen como períodos en los que el precio de la vivienda se desvía sostenidamente de su valor fundamental, debido a las expectativas de los participantes del mercado sobre un aumento futuro en su precio. Se producen por el desalineamiento sostenido entre el precio de la vivienda y los fundamentales que lo determinan: la tasa de interés real y la renta real.
Se escucha desde hace unos años que en Bogotá existe una burbuja en los precios de la vivienda. ¿Qué encontró al respecto en su estudio?
En mi tesis de maestría en Economía encontré justo lo contrario. Bogotá y Bucaramanga son las únicas ciudades dentro de mi estudio que no presentaron períodos de burbujas entre 1995 y 2019.
En su investigación, usted constató que hubo burbujas inmobiliarias a nivel nacional y de ciudades entre 1995 y 2019. ¿En qué períodos fueron más intensas y cuáles fueron las ciudades más afectadas?
El período en el que hubo una mayor presencia, duración e intensidad de burbujas fue en la crisis de finales del siglo XX. Y las ciudades más afectadas, entre 1995 y 2019, fueron Pasto y Villavicencio.
Usted también encontró que, entre 1995 y 2019, hubo una migración de burbujas desde Medellín hacia Cali, Cartagena, Barranquilla, Manizales, Pereira, Villavicencio y Pasto. ¿Cómo se produce este fenómeno?
Este fenómeno se produce por la estabilización de precios en la ciudad de origen y la transmisión de las decisiones de inversión hacia la ciudad receptora. En mi investigación, la ciudad de origen es Medellín y las ciudades receptoras son Cali, Cartagena, Barranquilla, Manizales, Pereira, Villavicencio y Pasto. Lo que encontré, con esto, es que la migración de burbujas no sigue un patrón geográfico, sino que depende de las decisiones de inversión. En todo caso, me parece importante mencionar que mi estudio es a nivel de ciudades principales. No encontré datos sobre pequeñas ciudades y urbanizaciones.
Así como existe migración de burbujas entre regiones de un mismo país, ¿es posible que exista migración de burbujas desde otros países?
Sí, es posible. De hecho, el estudio When bubble meets bubble: Contagion in OECD countries evalúa la migración de burbujas en el mercado de vivienda para una muestra de 20 países de la Organización de Comercio y Desarrollo Económicos (OCDE), entre 1970 y 2015. En este estudio se constataron diez episodios de migración de burbujas entre países antes de la crisis de 2008, todos con origen en Estados Unidos. Para el caso de Colombia, no hay estudios al respecto.
¿A qué países migró la burbuja de los Estados Unidos?
La burbuja migró a Japón, Francia, Canadá, Dinamarca, Irlanda, Países Bajos, Alemania, Australia, Nueva Zelanda y Suecia. Es importante mencionar que dicha migración, para 9 de los 10 países, inició en 1998, y para la mayoría finalizó entre 2000 y 2006.
¿Las burbujas pueden comportarse de forma diferente en las distintas zonas o barrios de una ciudad?
Las burbujas inmobiliarias pueden variar en cuanto a su intensidad y duración. Lo importante, para que sean catalogadas como burbujas, es que se mantenga el desalineamiento entre el precio observado de la vivienda y sus fundamentales.
¿Qué relación tienen las burbujas con los arrendamientos y los créditos destinados a la compra o construcción de vivienda?
La relación es contraria. Es decir, el comportamiento de los arrendamientos y la tasa de interés real determinan la existencia de burbujas, y no viceversa. ¿Por qué? Porque la renta real y la tasa de descuento de la economía son las variables que constituyen el componente fundamental del precio de la vivienda.
¿A qué se refiere con el componente fundamental del precio de vivienda?
El componente fundamental es el valor intrínseco del activo, en este caso, la vivienda. En mi investigación lo definí a partir de la fórmula estándar del precio de un activo. Según esta, el precio de vivienda es igual a la suma futura descontada de la renta real; y, para descontarle, utilicé la tasa de interés real. Ahora bien, si restamos dicho componente fundamental al precio observado, obtenemos el componente de burbuja.
En un país como Colombia, ¿cuáles son las consecuencias de que la burbuja estalle? ¿Ha ocurrido alguna vez?
El colapso de burbujas en el precio de la vivienda conlleva a reducir los niveles de consumo, tiene implicaciones directas sobre la riqueza de los hogares, genera pérdidas no anticipadas sobre los prestatarios, es decir, quienes se han endeudado para comprar la vivienda, y pone en riesgo la estabilidad macroeconómica y financiera. El ejemplo más claro es lo que ocurrió durante la crisis de finales del siglo XX en Colombia. Los ingresos de los prestatarios dejaron de crecer al mismo ritmo que la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), que estaba atada a la tasa de Depósito a Término Fijo (DTF). El resultado fue que las altas cuotas impidieron a muchos hogares pagar sus créditos de vivienda e hicieron que muchas personas tuvieran incluso que devolver su vivienda.
Una vez identificada una burbuja en los precios de vivienda, ¿qué medidas deben tomarse para mitigarla?
Deben corregirse las expectativas de los participantes del mercado. Esto lo digo porque en el proceso especulativo nuevos compradores adquieren una vivienda con el fin de venderla a un precio mayor en el futuro. Si estas expectativas son sistemáticas, se generará un crecimiento sostenido y exuberante de los precios de la vivienda, que no estará basado en sus fundamentales. Algunas medidas que se han planteado en la literatura para mitigar la presencia de las burbujas consisten en plantear políticas tributarias para suavizar la migración de burbujas entre ciudades y establecer techos con respecto al apalancamiento máximo que pueden tomar los hogares.
En este tema, ¿qué le espera al país en los próximos años?
Para mitigar su presencia, las entidades encargadas deben hacerle un seguimiento en tiempo real a las burbujas inmobiliarias, a nivel nacional o de ciudades. Creo que, más allá de los resultados, el principal aporte de mi trabajo tiene que ver con que propongo una metodología de detección de burbujas en tiempo real a partir de la cual se puede seguir el precio de la vivienda de forma periódica (mensual o trimestral). Esto, de hecho, ya se está haciendo en otros países. Desde hace unos años, el Banco de la Reserva Federal de Dallas está haciendo seguimiento al comportamiento mes a mes del precio de la vivienda en Estados Unidos y en sus ciudades.
¿La pandemia podría haber afectado el fenómeno de las burbujas inmobiliarias en Colombia?
Para responder a esta pregunta, se debe evaluar si durante los últimos meses se ha formado y mantenido un desalineamiento persistente y exuberante entre el precio de la vivienda y sus fundamentales (la tasa de interés real y los precios de arrendamiento). Hay estudios que demuestran que la vulnerabilidad financiera aumenta en períodos largos de tasas bajas, escenario que hemos visto a nivel global desde que inició la pandemia. No obstante, se requieren más investigaciones. No conozco ninguna que haya evaluado la presencia de burbujas en Colombia y en sus ciudades durante los últimos meses.
