“La concentración de tierras ha impedido la modernización de la agricultura”
¿Cuáles son los retos que enfrenta el mercado del suelo y la vivienda en Colombia?
El mercado del suelo y de la vivienda en Colombia está muy marcado por la desigualdad del poder económico y político, que se expresa en un ordenamiento del territorio excluyente.
El principal reto es la lucha contra la concentración, que se puede lograr mediante impuestos progresivos, sobre todo a través de prediales altos. En el área rural la distribución de la propiedad de la tierra es escandalosa. Allí el coeficiente de Gini —medida estadística que evalúa la desigualdad por ingresos en el rango de 0 a 1, donde 0 corresponde a la igualdad perfecta y 1 a la desigualdad absoluta— es de 0,92.
¿Qué medidas pueden implementarse para esto?
Los instrumentos más adecuados son los tributos al suelo y al urbanismo, y estos se deben aplicar con criterios de progresividad.
Adicionalmente, el ordenamiento del territorio requiere coordinación. Es importante que las diferentes instituciones que tienen que ver con el tema estén articuladas. Hoy existe un desorden enorme y no hay manera de conjugar de manera armónica los planes de ordenamiento de los distintos municipios. Existen numerosas entidades que traslapan sus funciones y no tienen jerarquías claras.
Frente a otros países de la región, ¿los impuestos asociados a la propiedad de la tierra en Colombia son altos, medios o bajos?
En las ciudades se ha ido avanzando. Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla están mejorando. Las tarifas de predial más altas están en 11 por mil. Además, como sucede en Bogotá, estas tarifas se cobran con criterio progresivo, en función del valor catastral. Se podría pensar en irlas llevando al 20 por mil y acercarlas a los niveles de Europa y Estados Unidos.
En cambio, en la zona rural el panorama es desastroso. El predial efectivo, en promedio, apenas es del 2 por mil. Es importante llevar estos prediales, por lo menos, al 8 por mil.
En términos generales, ¿cuáles son los factores que inciden en el precio del suelo?
Un factor determinante es la distancia: a los centros de negocios, a los equipamientos, a los paisajes. En Bogotá y las grandes ciudades de América Latina, en los últimos diez años, el precio de la vivienda se ha incrementado de manera sustantiva. En las zonas rurales el precio está muy determinado por las potencialidades productivas de los suelos. Además, en general, la demanda inmobiliaria está muy marcada por las expectativas rentísticas, así que el factor especulativo tiene una incidencia importante en el precio del suelo.
¿Cuánto valen las tierras más caras de Colombia y en dónde se ubican?
En las ciudades. El precio depende de la densidad y de las potencialidades de generación de recursos. En Bogotá el precio más alto está en San Victorino.
En cuanto a los precios del suelo, ¿cuáles son las diferencias que existen entre las zonas rurales y urbanas?
La relación entre ciudad-campo es continua: la ciudad determina el precio del suelo de las zonas rurales. Los precios de Villa de Leyva, o de Villavicencio, por ejemplo, están muy influenciados por las dinámicas de Bogotá.
¿Cuál es la incidencia del mercado del suelo en la economía urbana y en la economía rural?
El precio del suelo tiene una incidencia importante en los procesos urbanos. El mayor valor del suelo en las ciudades incide en los procesos de urbanización de las poblaciones cercanas y condiciona las decisiones de inversión. En las zonas rurales, el precio del suelo también influye en las decisiones de inversión agropecuaria.
En Colombia es común que la vocación de las tierras no se cumpla. ¿Cuál es el impacto de esto y qué se debe hacer para corregirlo?
En el país existen grandes asimetrías entre la vocación del suelo y su uso. La Unidad de Planificación Rural Agropecuaria ha realizado un trabajo excelente de estas distorsiones. El problema se tiene que corregir mediante regulaciones e impuestos que sancionen los usos inadecuados.
En un país como Colombia, ¿hacia qué modelo de propiedad de los suelos deberían orientarse los planes de ordenamiento territorial?
El tema de la propiedad es muy sensible. El mecanismo regulador tienen que ser los impuestos. Si una finca tiene, por ejemplo, una vaca por hectárea, se le debe cobrar un predial altísimo (30-40 por mil) para obligar al propietario a que transforme las relaciones productivas.
Desde una perspectiva más general, sería ideal que se hiciera un buen análisis de las implicaciones nefastas que ha tenido la concentración de la tierra en el país, sobre todo en la modernización de la agricultura. Habría que buscar mecanismos de propiedad alternativos. Por ejemplo, los cultivos que requieren grandes extensiones (palma, caña, etc.) deberían ser administrados por cooperativas.
