Invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos: ¿es este el momento estratégico para hacerlo? Entrevista con experto en el tema

Invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos es una idea que llama la atención de muchos colombianos. El problema, casi siempre, es no saber por dónde comenzar ni qué se necesita para hacerlo. 

Desde Más Colombia entrevistamos a Yuval Golan, experto en el tema y fundador y director general de Waltz, una plataforma integral que agiliza la financiación de inmuebles residenciales en Estados Unidos para inversores extranjeros.

Le preguntamos si este es el momento de realizar este tipo de inversión, qué le recomendaría a alguien interesado en invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos desde Colombia, cuáles son las principales barreras para hacerlo y cuál sería el paso a paso para garantizar el éxito en la inversión.

Más Colombia (MC): ¿Por qué resultaría llamativa una inversión en el mercado inmobiliario de Estados Unidos para una persona de América Latina? ¿Por qué sería mejor invertir allá y no acá, en un país como Colombia?

Yoval Golan (YG): Para los inversores latinoamericanos, el mercado inmobiliario de Estados Unidos ofrece una forma más estable y fiable de preservar y hacer crecer su patrimonio en comparación con la inversión local.

Argentina se enfrenta a fluctuaciones monetarias y a una inflación que pueden reducir rápidamente el poder adquisitivo; lo mismo ha ocurrido en ocasiones en Colombia. Por el contrario, el dólar estadounidense sigue siendo una de las monedas más fiables del mundo, y el valor de los inmuebles en Estados Unidos se ha más que triplicado en las últimas dos décadas, lo que convierte al sector inmobiliario en una cobertura probada contra la inflación y la volatilidad.

Además, hay grandes comunidades de latinoamericanos viviendo en todo Estados Unidos, lo que crea una sensación de familiaridad y confianza. Para los mexicanos, ese mercado suele ser Texas. Para los colombianos, es Florida, especialmente Miami, donde los lazos culturales y lingüísticos facilitan el proceso y la conexión con contactos de confianza.

Y lo mejor de todo es que los colombianos pueden comprar propiedades de inversión en Estados Unidos sin salir de sus casas en Bogotá. Compañías como Waltz agilizan todo el proceso de préstamo y cierre a través de una experiencia totalmente digital y remota, lo que hace que invertir desde cualquier lugar sea más fácil que nunca.

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MC: ¿Es este un momento estratégico para hacer una inversión en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, teniendo en cuenta la incertidumbre económica del último semestre?

YG: En el sector inmobiliario no se trata tanto de acertar con el momento adecuado en el mercado como de estar presente en el mercado. Desde que se empezó a hacer un seguimiento del precio de la vivienda en Estados Unidos, hace 50 años, el precio de los inmuebles en todo el país ha subido de forma constante, con una sola excepción (2008).

Para aquellos que aún no han invertido, el mejor momento para hacerlo fue ayer; el segundo mejor momento es ahora. Con un entorno de altos tipos de interés, escasez de viviendas y aumento del coste de los productos, los precios inmobiliarios están siempre al alza y, con ellos, los alquileres.

Para abordar el tema que todos tenemos en mente: los rumores sobre el aumento de los aranceles por parte del presidente Trump y el conflicto actual en Irán han introducido sin duda cierta incertidumbre en el panorama económico mundial. Pero es precisamente en momentos como estos cuando los inversores suelen recurrir al sector inmobiliario estadounidense como cobertura contra la inflación y la volatilidad del mercado.

Los inmuebles son activos tangibles y duraderos, que no desaparecen con una caída del mercado o un titular. La vivienda es una necesidad fundamental y la demanda sigue siendo fuerte, especialmente en los mercados que se enfrentan a una escasez de viviendas. 

A diferencia de otras industrias que pueden automatizarse para reducir los costes, la construcción sigue siendo lenta y requiere mucha mano de obra, lo que contribuye a mantener la oferta limitada y los valores estables. En resumen, la incertidumbre económica suele reforzar el papel de los inmuebles como inversión fiable a largo plazo, por eso es estratégico pensar en invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

MC: ¿Cuáles serían las recomendaciones que le daría usted a una persona colombiana, que no tenga residencia en los Estados Unidos, para empezar a buscar una propiedad en el mercado inmobiliario para realizar la inversión?

YG: Si es colombiano, reside fuera de los Estados Unidos y desea invertir en bienes raíces, el primer paso es centrarse en un mercado prometedor en lugar de intentar analizar todo el país. Estados Unidos es un país vasto y diverso: cada estado y ciudad tiene sus propias leyes, impuestos y dinámicas de alquiler que pueden afectar significativamente sus ganancias y cómo invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

Identifique las ciudades que muestran un fuerte crecimiento demográfico y laboral, lo que suele indicar un aumento de la demanda de vivienda y un potencial de revalorización. Herramientas como los informes de migración, los datos económicos de la Reserva Federal y las tendencias inmobiliarias locales pueden ayudarle a delimitar su búsqueda.

A continuación, profundice en barrios específicos de su mercado. Tenga en cuenta factores como la calidad de las escuelas, la seguridad, el acceso al transporte y la demanda de alquileres. Estos detalles locales tendrán un efecto directo en el valor de su propiedad, su potencial de ingresos y su rendimiento a largo plazo en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

Una vez que haya identificado los barrios objetivo, forme un equipo de confianza con profesionales como agentes inmobiliarios, prestamistas y administradores de propiedades que se especialicen en trabajar con inversores internacionales. 

MC: ¿Recomienda hacer la inversión en cualquiera de los 50 estados de los Estados Unidos, o hay algunos que recomiende especialmente? ¿Es este un factor que se deba tener en cuenta al momento de realizar la inversión?

YG: Antes de elegir un estado en el que invertir, es importante partir de su estrategia de inversión y su tolerancia al riesgo. 

Si su objetivo es obtener un alto flujo de caja, los estados del Medio Oeste, como Ohio, Pensilvania y Míchigan, suelen ofrecer precios inmobiliarios más bajos en relación con el alquiler, lo que se traduce en unos ingresos mensuales más elevados. 

Por otro lado, los estados costeros, como Massachusetts o California, suelen tener precios más altos, pero también un mayor potencial de revalorización, lo que resulta ideal para los inversores centrados en acumular patrimonio a lo largo del tiempo.

Estados como Florida y Texas suelen ofrecer una combinación equilibrada de flujo de caja y revalorización, lo que se refleja en el crecimiento de su población y la fortaleza de su economía. Las conexiones culturales también desempeñan un papel importante. Florida, por ejemplo, atrae al 60 % de los inversores colombianos de Waltz debido a sus grandes comunidades latinoamericanas. 

En conclusión, elegir el estado adecuado depende de alinear sus objetivos personales con las oportunidades únicas que presenta cada mercado.

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¿Cuáles son las barreras más importantes que deben tener en cuenta las personas de América Latina, sobre todo las personas provenientes de Colombia y que no son residentes en Estados Unidos, a la hora de hacer una inversión en el mercado inmobiliario en ese país?

YG: Hay varias barreras clave que hay que tener en cuenta a la hora de invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos desde Colombia o cualquier otro lugar de Latinoamérica, pero también hay formas de evitarlas.

Una de las más importantes es que la mayoría de los prestamistas exigen una puntuación crediticia estadounidense y una prueba de ingresos en Estados Unidos, algo que los no residentes no suelen tener. En Waltz, por ejemplo, resolvemos este problema ofreciendo préstamos DSCR que le permiten optar a ellos en función de los ingresos de la propiedad en alquiler, y no de su historial financiero personal. Todo lo que necesita para empezar es un pasaporte colombiano válido.

Otro reto común es gestionar documentos en español o lidiar con el papeleo bancario local. Muchos prestamistas tradicionales tienen dificultades en este aspecto, pero lo que hacemos desde Waltz está diseñado para ayudar a los extranjeros con un equipo de miembros que hablan español, herramientas de traducción integradas y una plataforma que le guía a través de la carga de documentos.

La banca, el cambio de divisas y los pagos transfronterizos suponen obstáculos adicionales. Para abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos, normalmente es necesario acudir en persona. Además, las comisiones por cambio de divisas suelen acumularse en compras importantes, como una propiedad. 

Por otra parte, los pagos transfronterizos pueden ser complejos, ya que a menudo implican múltiples intermediarios, así como diferentes normativas entre los países emisor y receptor, lo que puede provocar retrasos.

También tendrá que presentar una prueba de los fondos para el pago inicial, y los aseguradores querrán ver que ese dinero lleva algún tiempo en su cuenta; las transferencias grandes o repentinas pueden levantar sospechas. 

Dado que la mayoría de los inversores colombianos no tienen un número de la Seguridad Social de Estados Unidos, necesitará una LLC y un EIN para avanzar en el proceso de aprobación del préstamo. Esta entidad empresarial no solo le ayuda a cumplir los requisitos para obtener el préstamo, sino que también le ofrece ventajas fiscales y legales. 

Y, por último, venir a Estados Unidos para ver propiedades y firmar documentos lleva mucho tiempo y es costoso. Empresas como Waltz pueden ayudarle a constituir su LLC, obtener su EIN, abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos y habilitar los pagos transfronterizos a través de nuestro Kit para Inversores. Todo esto se puede hacer de manera remota. 

MC: Puede contarnos, brevemente, ¿cuál es el paso a paso para realizar este tipo de inversión en el mercado inmobiliario de Estados Unidos desde Colombia?

YG: Supongamos que desea invertir en una propiedad de alquiler. El proceso, paso a paso, que le recomendaría seguir es este:

Paso 1: Encuentre una propiedad. Investigue y elija una propiedad de inversión que genere flujo de caja y se ajuste a sus objetivos.

Paso 2: Obtenga una cotización de un prestamista que acepte a extranjeros. Muchos prestamistas estadounidenses exigen puntuaciones FICO e ingresos en Estados Unidos, lo que puede suponer un obstáculo para los inversores extranjeros. En Waltz, entendemos que si no ha vivido en Estados Unidos, es probable que no disponga de estos requisitos, pero no se preocupe. Con un préstamo DSCR, el flujo de caja de la propiedad en sí mismo le permite optar a la financiación.

Paso 3: Prepare y envíe los documentos. Reúna los documentos clave, como los estados financieros, la prueba de su pago inicial y su pasaporte.

Paso 4: Constituya una entidad comercial. Constituir una LLC con un EIN en el estado en el que invierte le ayuda con los impuestos, limita la responsabilidad y simplifica la aprobación del préstamo. 

Paso 5: Cierre el trato. Una vez que todos sus documentos hayan sido presentados y revisados por los aseguradores, se le dará el «visto bueno para cerrar». En ese momento, recibirá todos los documentos del préstamo y de la transacción.

MC: ¿Por qué es necesario crear una LLC y un EIN en Estados Unidos para realizar la inversión? ¿Qué otros trámites son necesarios?

YG: Una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) facilita mucho la compra de propiedades a los extranjeros. Ayuda a proteger sus activos personales, ofrece ventajas fiscales y agiliza el proceso legal para invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. 

Cuando utiliza una LLC para comprar una propiedad de inversión, también puede optar a un préstamo DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda), que es favorable para los inversores que viven fuera de los Estados Unidos. Le permite comprar una propiedad de alquiler utilizando el flujo de caja de la propiedad para cumplir los requisitos. 

Esto elimina la necesidad de demostrar ingresos personales o tener una puntuación crediticia en los Estados Unidos. Por ejemplo, nuestro kit para inversores de Waltz incluye todo lo que necesita: documentos de constitución, un acuerdo operativo, un año de servicios de agente registrado y escaneo de correo. Normalmente, esto implicaría abogados y semanas de coordinación, pero nosotros lo hacemos en cuestión de minutos.

Un EIN (número de identificación del empleador) es como un número de la Seguridad Social para su LLC. Le permite abrir una cuenta bancaria comercial en Estados Unidos y presentar impuestos. Normalmente es un proceso independiente, pero lo incluimos en el kit para inversores para simplificarlo.

También le conviene tener una cuenta bancaria en Estados Unidos para cobrar el alquiler y realizar un seguimiento de las transacciones, de modo que sea más sencillo llevar la contabilidad y el registro. Además, le permite mantener sus ingresos por alquiler y cualquier otro dinero que deposite en USD, donde hay menos volatilidad monetaria, haciendo más fácil su incursión en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

MC: En cuanto al riesgo, ¿cuáles son los factores que debe tener un inversionista de América Latina a la hora de invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos?

YG: Al invertir en cualquier cosa, en cualquier lugar, siempre existe un riesgo inherente. Para los inversores latinoamericanos, uno de los mayores errores es elegir un mercado o un barrio sin realizar una investigación adecuada. Comprar en una zona con alta criminalidad, baja demanda de alquileres o inquilinos poco fiables puede convertir rápidamente una buena inversión en una costosa.

Para reducir el riesgo, es esencial investigar no solo la ciudad, sino también los barrios específicos. Busque indicios de crecimiento a largo plazo, como la creación de empleo, el aumento de la población, una buena infraestructura de transporte y distritos escolares de alto rendimiento. Estas zonas tienden a atraer a inquilinos más estables y experimentan una mayor revalorización de las propiedades con el tiempo.

También es importante comprender las leyes locales. En Estados Unidos, los derechos de los propietarios y los inquilinos varían significativamente según el estado y la ciudad. Algunos mercados son más favorables para los propietarios, mientras que otros favorecen en gran medida a los inquilinos. En ese sentido, es muy importante tener en cuenta mercado inmobiliario de Estados Unidos en el que se quiera invertir.

Por último, trabaje con profesionales locales de confianza que conozcan bien la zona. Con la información y la orientación adecuadas, se puede gestionar el riesgo. Todas estas prácticas son fundamentales para garantizar una inversión exitosa en el mercado inmobiliario de Estados Unidos

MC: Aproximadamente, ¿qué tanto capital se necesita para invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos?

YG: El capital necesario para invertir en el sector inmobiliario estadounidense varía mucho en función del mercado. Algunas ciudades tienen unos costes de entrada más elevados que otras, pero hay opciones para casi todos los presupuestos. Como regla general, las ciudades costeras de Estados Unidos, como Los Ángeles o Nueva York, suelen tener precios más altos que las del centro del país.

En Waltz, por ejemplo, ofrecemos préstamos que van desde los USD $100.000 hasta el millón de dólares, lo que nos permite apoyar a inversores con presupuestos muy diversos. Puede financiar hasta el 70% del precio de compra de una propiedad, de manera que en una propiedad de inversión de $500.000 dólares, podría pedir prestado hasta $350.000 dólares para invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.  

En nuestro caso, operamos en 41 estados y en Washington D. C., lo que le ofrece flexibilidad para elegir el mercado inmobiliario de Estados Unidos que se adapte a los objetivos del inversionista.

MC: ¿Por qué es tan importante que los servicios bancarios los preste una entidad que sea miembro de la FDIC?

YG: Desde Waltz, ayudamos a los inversores a abrir cuentas bancarias en Estados Unidos a través de nuestro Kit para inversores, en colaboración con Regent Bank, una institución asegurada por la FDIC. 

Esto significa que los depósitos de hasta $250.000 dólares están respaldados por el Gobierno de Estados Unidos, lo que proporciona una seguridad adicional a sus fondos. Para los inversores internacionales, se trata de una capa de protección fundamental y una señal de que el banco cumple con estrictas normas reguladoras. Garantiza que su dinero está seguro y que sus transacciones cumplen con la normativa.

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