Cómo el salario mínimo en la vigilancia obligará a subir la cuota de administración en edificios y conjuntos

El salario mínimo en la vigilancia está dejando de ser un tema laboral aislado para convertirse en un factor decisivo en los presupuestos de miles de conjuntos residenciales, edificios y pequeñas empresas que contratan servicios de seguridad privada en Colombia. 

En 2026, con el incremento del salario mínimo legal mensual vigente (SMLMV) a cerca de $2 millones, el efecto en los costos de vigilancia ha sido abrupto y profundo, poniendo presión directa sobre las cuotas de administración que pagan los copropietarios.

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Para comunidades y administradores, esto significa enfrentar presupuestos que suben más rápido que la inflación y tomar decisiones difíciles sobre cómo distribuir y justificar los aumentos de costos, con la vigilancia privada ocupando un lugar central en estos debates.

El golpe del salario mínimo en la vigilancia a las finanzas de administración

El salario mínimo en la vigilancia no sólo se traduce en un mayor ingreso para los guardias; tiene un efecto multiplicador en el costo total del servicio de seguridad privada. El sector de vigilancia depende casi en su totalidad de mano de obra, y esto hace que cada aumento salarial se refleje inmediatamente en la tarifa que deben pagar residentes y empresas usuarias.

Según las cifras más recientes, un puesto de vigilancia operado 24 horas, que antes de los ajustes tenía un costo cercano a $14,9 millones, pasó a costar entre $18,8 y $19,6 millones mensuales tras el aumento del salario mínimo en la vigilancia, combinando el nuevo salario base y el incremento de recargos por horas nocturnas y dominicales.

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Ese salto (equivalente a más del 30% de incremento por puesto) impacta directamente en los cálculos de las cuotas de administración: cuando un rubro representa una porción significativa del presupuesto operativo (como seguridad, aseo y mantenimiento), cualquier incremento se traduce en mayores cuotas para los residentes.

Por qué los costos suben tanto

El salario mínimo en la vigilancia se suma a una serie de factores regulatorios que elevan el costo laboral:

• La reducción de la jornada laboral de 46 a 42 horas semanales sin disminución salarial aumenta el valor de la hora ordinaria.
  
• Los recargos nocturnos comienzan desde las 7 p.m., no desde las 9 p.m., lo que incrementa el pago por noche trabajada.
  
• El pago de festivos y dominicales al 100 % eleva aún más los costos en un sector que opera 24/7.
  

Este cuadro no solo es una cuestión técnica de tarifas; es una presión que obliga a los administradores a revisar a la alza los rubros de seguridad en los presupuestos, lo cual, en muchos casos, termina trasladándose a la cuota de administración.

Cuota de administración: de cálculo técnico a preocupación social

En Colombia, el valor de la cuota de administración no se ajusta automáticamente por índices como la inflación o el salario mínimo en la vigilancia, sino que depende de un presupuesto aprobado en asamblea de copropietarios conforme a lo establecido en la Ley 675 de 2001.

Sin embargo, cuando los costos de servicios como la vigilancia suben de manera sostenida, los administradores suelen presentar presupuestos que incorporan estos incrementos para su aprobación, y prácticamente todos los conjuntos que dependen de vigilancia privada están viendo cómo este rubro se convierte en uno de los más pesados del presupuesto.

Para muchos propietarios, esto ha significado discusiones intensas en asambleas y críticas respecto a cómo se gestionan los recursos, en medio de un contexto donde otros servicios también presionan al alza las cuotas.

Escenarios comunes en edificios y conjuntos

En foros de residentes, algunos copropietarios relatan incrementos de cuota que en algunos casos rondan entre 12% y 23%, impulsados precisamente por el alza en servicios que incluyen la vigilancia y aseo, lo cual evidencia la percepción de que el salario mínimo en la vigilancia tiene un impacto real en el bolsillo de los residentes.

Otros administradores señalan que el efecto del incremento salarial se combina con factores como horas extras, recargos nocturnos y dominicales, lo que termina elevando los costos totales asociados a la vigilancia y justifica en su perspectiva aumentos de cuota más allá del IPC.

¿Qué alternativas están sobre la mesa?

Frente al impacto del salario mínimo en la vigilancia, distintos actores han propuesto alternativas para moderar los costos:

• Revisión de contratos de servicios, buscando cláusulas que permitan negociaciones más flexibles o escalonadas.
  
• Implementación de sistemas tecnológicos complementarios que reduzcan la dependencia exclusiva de mano de obra humana.
  
• Negociación colectiva con empresas de seguridad para moderar incrementos no salariales.
  

Estos enfoques buscan equilibrar el respeto por la remuneración de los trabajadores de seguridad con la necesidad de evitar cuotas de administración insostenibles para propietarios y arrendatarios.

Más allá de los números: sostenibilidad y formalidad

Aunque el salario mínimo en la vigilancia representa un avance importante para la remuneración de los trabajadores del sector, los gremios advierten que el fuerte aumento de costos puede empujar a algunas empresas y usuarios hacia la informalidad o servicios no regulados, con riesgos para la seguridad y cumplimiento normativo.

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En ese sentido, la sostenibilidad del modelo de vigilancia privada formal depende de encontrar un equilibrio entre salarios dignos y estructuras de costos que no terminan excluyendo a quienes requieren estos servicios.

Escenario económico: ¿se repetirá la historia?

El impacto del salario mínimo en la vigilancia en las cuotas de administración es solo una expresión de un fenómeno mayor: cuando se elevan salarios en sectores intensivos en mano de obra, los efectos se sienten de manera directa en los costos de servicios básicos. 

Esto plantea retos conceptuales y prácticos a las comunidades y empresas que deben ajustar sus estructuras presupuestales en medio de presiones inflacionarias y cambios laborales recientes.

Lo que está en juego ahora no es solo el valor de la cuota de administración, sino también cómo se redefine el contrato social entre trabajadores, empresas y usuarios en un contexto donde los salarios y las condiciones laborales evolucionan rápidamente.