Cómo estrenar vivienda VIS o No VIS en 2025: la guía clara para aprovechar subsidios, créditos y mejores tasas

Acceder a una vivienda propia es el sueño de muchos colombianos. Para lograrlo, los créditos hipotecarios y los subsidios de vivienda son herramientas fundamentales que facilitan este proceso.

En Colombia, el mercado de vivienda se divide principalmente en Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda No VIS, cada una con características, requisitos y beneficios específicos. A agosto de 2025, el panorama presenta novedades importantes en subsidios, tasas de interés y condiciones de acceso a crédito, que buscan dinamizar el sector y hacer la vivienda más accesible.

Novedades en los subsidios de vivienda para 2025

El Gobierno Nacional, a través de programas como Mi Casa Ya y los subsidios de las Cajas de Compensación Familiar, continúa apoyando a los hogares en la adquisición de vivienda, especialmente la vivienda VIS.

Mi Casa Ya

Este programa se mantiene como el principal subsidio a la cuota inicial para hogares que buscan estrenar vivienda VIS o VIP (Vivienda de Interés Prioritario). Para 2025, los valores de los subsidios se ajustan según el nivel de ingresos y la clasificación en el Sisbén IV:

• Hasta 30 SMMLV (aproximadamente $42.705.000) para hogares clasificados entre los subgrupos A1 y C8 del Sisbén IV.
• Hasta 20 SMMLV (aproximadamente $28.470.000) para hogares clasificados entre los subgrupos C9 y D20 del Sisbén IV.

Una novedad importante para 2025 es que los primeros subsidios serán asignados a los hogares que ya estaban previamente postulados y que cumplen con todos los requisitos exigidos por el Gobierno. Puede consultar el estado de su solicitud diligenciando el tipo y número de documento de identificación ingresando a la página del Ministerio de Vivienda.

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Subsidios de las Cajas de Compensación Familiar

Las Cajas de Compensación Familiar ofrecen subsidios complementarios a los del Gobierno Nacional, lo que permite la concurrencia de subsidios. Esto significa que un hogar puede combinar el subsidio de Mi Casa Ya con el de su Caja de Compensación, obteniendo un monto mayor para la cuota inicial.

Los montos de los subsidios de las cajas pueden alcanzar hasta 30 SMMLV para la compra de vivienda nueva, dependiendo de los ingresos del hogar y la caja a la que estén afiliados.

Para acceder a la concurrencia, el hogar debe solicitar primero el subsidio de su Caja de Compensación Familiar y, una vez aprobado y vigente, postularse al programa de Mi Casa Ya.

Otros subsidios y programas relevantes

• Subsidio de Arrendamiento: Algunas cajas de compensación ofrecen subsidios para el pago del arriendo mientras se logra reunir la cuota inicial de un inmueble VIS.
• Subsidios Distritales (Bogotá): La Secretaría Distrital del Hábitat en Bogotá ha implementado programas como “Reactiva tu Compra» (hasta 12 SMMLV) y “Reduce tu Cuota» (hasta 14 SMMLV distribuidos en 48 cuotas mensuales) para facilitar la adquisición de vivienda VIS y VIP en la capital.

Tasas de interés para créditos hipotecarios en 2025

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Las tasas de interés para créditos hipotecarios han mostrado una tendencia a la baja en 2025, influenciadas por la política monetaria del Banco de la República, que ha venido reduciendo su tasa de intervención.

A agosto de 2025, la tasa de intervención del Banco de la República se mantiene en 9,25%. Esta tendencia ha permitido que las tasas ofrecidas por los bancos a los clientes sean más competitivas.

Tasas para vivienda VIS

Las tasas para vivienda de interés social suelen ser ligeramente más bajas y, en ocasiones, pueden contar con una cobertura a la tasa de interés por parte del Gobierno, lo que reduce el valor de la cuota mensual.

Para agosto de 2025, algunas entidades están ofreciendo tasas efectivas anuales (E.A.) para crédito hipotecario VIS en pesos que oscilan entre 10,99% y 11,56%.

El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) destaca por ofrecer tasas preferenciales, incluso UVR + 0% para inmuebles tipo VIP, y financiar hasta el 90% del valor del inmueble.

Tasas para vivienda No VIS

Aunque las tasas para vivienda No VIS son generalmente más altas que para la VIS, también han experimentado reducciones.

Las tasas efectivas anuales para crédito hipotecario No VIS en pesos se encuentran en un rango de 11,70% a 11,90% en algunas de las principales entidades bancarias.

Es importante destacar que algunos bancos ofrecen tasas aún más competitivas para clientes que domicilian su nómina en la entidad, pudiendo llegar a 9% E.A. en algunos casos específicos para vivienda nueva.

Requisitos para proyectos de vivienda VIS y No VIS en 2025

El acceso a créditos hipotecarios, tanto para vivienda VIS como No VIS, implica el cumplimiento de una serie de requisitos y condiciones establecidos por las entidades financieras y la normativa vigente. Una novedad importante es la modificación en la Relación Cuota Ingreso (RCI).

Flexibilización de la Relación Cuota Ingreso (RCI)

Mediante el Decreto 583 de 2025, el Gobierno Nacional modificó el límite para la primera cuota de los créditos de vivienda individual a largo plazo. Antes, el porcentaje máximo del ingreso mensual que se podía destinar al pago de la primera cuota del crédito era del 30% para vivienda No VIS. Con este nuevo decreto (publicado el 29 de mayo de 2025), el límite se extendió al 40% para vivienda No VIS y usada, igualando el porcentaje que ya aplicaba para la vivienda VIS.

Esta medida busca permitir a los hogares acceder a créditos de mayor monto, ya que podrán destinar una mayor proporción de sus ingresos al pago de la cuota inicial, facilitando así la compra de vivienda.

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Requisitos generales para créditos hipotecarios (VIS y No VIS)

Más allá de las novedades, los requisitos básicos para acceder a un crédito hipotecario se mantienen:

• Ingresos y estabilidad laboral: Las entidades financieras evalúan la capacidad de pago del solicitante o del núcleo familiar. Se requiere estabilidad laboral (mínimo 6 meses para empleados, 12 meses para independientes) y un nivel de ingresos que permita cubrir la cuota mensual del crédito sin superar la nueva RCI del 40%.
• Historial crediticio: Es fundamental tener un buen historial crediticio, sin reportes negativos en centrales de riesgo. Las deudas vencidas pueden afectar el monto aprobado o la tasa ofrecida.
• Cuota inicial: Las entidades financian hasta un porcentaje del valor del inmueble. Para vivienda VIS, se puede financiar hasta el 80% del valor del inmueble, mientras que para vivienda No VIS, el porcentaje de financiación suele ser de hasta el 70%. El porcentaje restante debe ser cubierto por el comprador como cuota inicial, ya sea con recursos propios o a través de subsidios.
• Documentación: Se requiere documentación como certificaciones laborales, extractos bancarios (para independientes), preaprobado o aprobado del crédito hipotecario, avalúo del inmueble, certificado de tradición y libertad, entre otros.
• Seguros: Los inmuebles financiados deben estar asegurados contra riesgos de incendio y terremoto.

Perspectivas para el mercado de vivienda de interés social en Colombia

Para el resto de 2025, el mercado de vivienda en Colombia se espera que continúe con una recuperación gradual, impulsada por la reducción de la inflación y las tasas de interés, así como por la flexibilización en las condiciones de crédito. Los subsidios seguirán siendo un pilar fundamental para la vivienda VIS, y la posibilidad de acceder a créditos de mayor monto para vivienda No VIS lo que podría dinamizar este segmento del mercado.

Los hogares y los inversionistas deberán seguir evaluando cuidadosamente las condiciones del mercado, los beneficios de los subsidios y las ofertas de las entidades financieras para tomar la mejor decisión de compra, aprovechando este momento de cambios en el sector.

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