Rentabilidad de arriendo en Colombia: Bogotá 9,3% y Cartagena 6,6%

El precio de una vivienda, por sí solo, no determina su rendimiento por arriendo. Una propiedad más económica no siempre ofrece una mayor rentabilidad, y una ciudad costosa no necesariamente tiene arriendos bajos frente al valor de los inmuebles.

Un análisis de los anuncios activos en septiembre de 2026 permite ver estas diferencias con más detalle. La base reúne 76.606 anuncios de venta y 34.057 de arriendo en nueve ciudades colombianas. Bogotá registra la mayor rentabilidad bruta indicativa, con 9,3%, seguida de Barranquilla, con 9,0%, y Medellín, con 8,6%.

Los datos provienen de la comparación de precios de vivienda y arriendo en nueve ciudades de Colombia publicada por Colombia Bound. El cálculo usa precios de oferta, no precios de cierre, y compara el arriendo anual solicitado con el precio de venta anunciado. Por eso sirve como referencia para comparar mercados, no como una promesa de rentabilidad para un inmueble específico.

Las diferencias entre ciudades son claras

La tabla presenta dos indicadores distintos: la relación entre el arriendo y el precio de venta anunciado, y el tiempo que llevaban publicados los anuncios activos al momento del análisis.

Barranquilla muestra por qué conviene revisar ambos indicadores. Su rentabilidad bruta indicativa está apenas 0,3 puntos porcentuales por debajo de la de Bogotá, pero la mediana de días publicados es de 261, frente a 115 en la capital. Este dato no mide cuánto tarda una vivienda en venderse. Solo indica la antigüedad de los anuncios que seguían activos.

Bogotá combina escala y rendimiento

Bogotá tiene 31.704 anuncios de venta y 10.983 de arriendo dentro del conjunto analizado. Es, por un margen amplio, el mercado con más anuncios disponibles entre las nueve ciudades.

El precio de oferta típico de un apartamento de dos habitaciones era de unos US$177.000, mientras que el arriendo típico anunciado para una vivienda de ese tamaño rondaba los US$922 al mes. Según la metodología del estudio, estas cifras corresponden a una rentabilidad bruta indicativa de 9,3%.

El tamaño de la muestra facilita la comparación, pero antes de tomar una decisión es necesario analizar cada barrio. Usaquén, Chapinero y los sectores periféricos de Bogotá pueden tener precios, gastos y perfiles de arrendatarios muy diferentes. La cifra de la ciudad ayuda a ubicar el mercado, pero no reemplaza el análisis de un inmueble específico.

Medellín tiene precios más altos y una amplia oferta de arriendo

Medellín registra el precio típico más alto para apartamentos de dos habitaciones dentro del grupo, cerca de US$264.000. La base contiene 13.873 anuncios de venta y 13.256 de arriendo. La cantidad de anuncios de arriendo supera ampliamente la de la mayoría de las ciudades comparadas.

El arriendo típico anunciado para un apartamento de dos habitaciones era de unos US$1.350 mensuales. La rentabilidad bruta indicativa resultante fue de 8,6%.

Esta cifra ayuda a poner el nivel de precios en contexto, pero no muestra por separado lo que ocurre en El Poblado, Laureles, Belén o Envigado. Tampoco incluye la cuota de administración, el impuesto predial, el mantenimiento, los periodos sin arrendatario ni los costos de financiación.

Cartagena muestra los límites de una comparación residencial

Cartagena registró la rentabilidad bruta indicativa más baja del grupo, con 6,6%. El precio típico de un apartamento de dos habitaciones rondaba los US$243.000 y su arriendo residencial típico anunciado, los US$966 al mes.

Este resultado no permite concluir que una inversión en Cartagena sea peor que una en Bogotá. La comparación se basa en anuncios de arriendo residencial. Una propiedad destinada a renta corta tiene una estructura diferente de ingresos, gastos, ocupación y administración. También está sujeta a las reglas específicas del edificio y de la actividad.

El dato sí permite hacer una comparación inicial entre mercados residenciales. En Cartagena, la relación entre el precio de compra anunciado y el arriendo mensual es diferente a la de las demás ciudades analizadas.

La rentabilidad bruta es solo el primer cálculo

Santiago de Cali tenía el precio típico más bajo del grupo para apartamentos de dos habitaciones, cerca de US$86.900, y una rentabilidad bruta indicativa de 7,6%. La muestra incluye 8.916 anuncios de venta y 2.138 de arriendo.

Bucaramanga, Pereira y Manizales registraron una rentabilidad bruta indicativa de 7,5%, aunque presentan diferencias claras en la cantidad de anuncios y los días publicados. Un mismo porcentaje no significa que dos mercados tengan la misma liquidez ni el mismo tipo de demanda.

La rentabilidad bruta de esta comparación no descuenta la cuota de administración, el impuesto predial, el mantenimiento, los seguros, los periodos sin arrendatario, el corretaje, los gastos de compra ni la financiación. Tampoco refleja la posible negociación entre el precio anunciado y el precio final.

Para un inversionista, el dato sirve como filtro inicial. Permite identificar las ciudades y los barrios que merecen un análisis más detallado y, después, hacer cálculos con los costos reales.

Para comparar una inversión específica, los datos por ciudad son apenas el primer filtro. El siguiente paso es revisar el barrio, los costos del edificio y las cifras del inmueble.