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Los riesgos del contrato de arrendamiento: qué hacer para evitar que su inquilino se quede con la propiedad

En Colombia, el contrato de arrendamiento es una práctica común, pero también conlleva riesgos legales significativos, como la posibilidad de que un inquilino reclame la propiedad mediante la prescripción adquisitiva de dominio. Conozca por qué su inquilino podría quedarse con un inmueble y cómo evitarlo.

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En Colombia, el contrato de arrendamiento es una figura legal ampliamente utilizada para regular el uso de bienes inmuebles entre propietarios e inquilinos.

No obstante, a pesar de las normas existentes que protegen a los arrendadores, existen riesgos asociados a esta modalidad contractual, como la posibilidad de que el inquilino pueda reclamar la propiedad mediante la figura de prescripción adquisitiva de dominio.

La prescripción adquisitiva de dominio permite que una persona que ha ocupado un inmueble por un periodo de tiempo prolongado se pueda convertir en su dueño legal si cumple con ciertos requisitos. Este proceso puede iniciarse si el propietario no ha exigido documentación adecuada ni ha mantenido el control de su propiedad durante al menos 10 años.

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Como propietario, ¿qué puede hacer para evitar malentendidos con su inquilino?

Para evitar que un inquilino pueda iniciar un proceso de prescripción adquisitiva, es fundamental que los propietarios adopten ciertas medidas preventivas, entre estas las cláusulas del contrato de arrendamiento:

  • Formalizar el contrato de arrendamiento: asegurarse de que el contrato de arrendamiento esté redactado por escrito, incluyendo cláusulas claras sobre el uso del inmueble, el monto de la renta y la duración del contrato.
  • Renovar periódicamente el contrato: mantener la vigencia del contrato mediante renovaciones periódicas evita que el inquilino pueda argumentar abandono por parte del propietario.
  • Control y supervisión del inmueble: visitar regularmente la propiedad y documentar el estado del inmueble ayuda a demostrar que el propietario no ha abandonado sus derechos.
  • Registrar pagos y comunicaciones: conservar registros de los pagos de arriendo y de las comunicaciones con el inquilino es crucial en caso de que se presente un litigio.

En situaciones donde el inmueble sea cedido a familiares o amigos sin fines lucrativos, también es importante firmar un documento o en el mismo contrato de arrendamiento que especifique que la cesión es gratuita y que el propietario mantiene el dominio del bien.

Riesgos del contrato de arrendamiento: ¿un inquilino puede adueñarse de una propiedad?

Existen condiciones precisas que deben cumplirse para que un inquilino pueda reclamar la propiedad de un bien inmueble. Entre ellas se destacan:

  1. Tiempo de posesión: el inquilino debe haber ocupado el inmueble de manera continua durante un periodo mínimo de 10 años.
  2. Posesión pública y pacífica: la ocupación debe ser conocida por la comunidad y libre de conflictos o disputas legales significativas con el propietario original.
  3. Ánimo de dueño: el inquilino debe demostrar que ha actuado con la intención de ser el dueño del inmueble, lo cual es complejo si existe un contrato de arrendamiento vigente.
  4. Desconocimiento del propietario: debe probarse que el inquilino ha actuado en contravención de los derechos del propietario.

Según la Corte Suprema de Justicia, la intervención del título es un factor clave para que se reconozca el derecho del inquilino a reclamar la propiedad. Esto implica demostrar el momento exacto en que el propietario dejó de ejercer sus derechos sobre el inmueble.

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Un ejemplo de un caso internacional: la situación en España

La problemática relacionada con el contrato de arrendamiento no es exclusiva de Colombia.

En España, según informes de organizaciones civiles, más de 80.000 pequeños propietarios se enfrentan a la posibilidad de perder sus inmuebles debido a inquilinos que, tras largos períodos de ocupación, reclaman la propiedad. Este fenómeno ha sido denominado ‘inquiokupas’ y ha generado gran preocupación en el mercado de alquiler.

La legislación española establece condiciones laxas que permiten a los inquilinos permanecer en los inmuebles aun cuando no cumplan con sus obligaciones contractuales. Esto ha llevado a que el 95 % del mercado del alquiler esté en manos de pequeños propietarios que buscan proteger sus bienes frente a posibles apropiaciones indebidas.

Piense y analice con quién puede firmar un contrato de arrendamiento

Ahora bien, el contrato de arrendamiento es una herramienta legal indispensable en el mercado inmobiliario, pero conlleva riesgos que los propietarios deben tener presentes.

La posibilidad de que un inquilino reclame la propiedad mediante prescripción adquisitiva pone en relieve la importancia de formalizar correctamente los acuerdos y de mantener el control sobre el inmueble.

Adoptar medidas preventivas, como la formalización adecuada del contrato de arrendamiento y la renovación periódica del mismo, es un punto importante para evitar litigios y asegurar la protección de la propiedad.

Asimismo, es fundamental que los propietarios estén informados sobre sus derechos y las acciones legales disponibles para defender sus bienes frente a posibles reclamaciones por parte de los inquilinos.

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