La Ley 820 topa el aumento del arriendo en 5,10 % este año: los hogares damnificados por el terremoto denuncian alzas mayores

Un papel con un aumento superior al 5,10 % no se vuelve válido porque haya más demanda después del terremoto. Para vivienda urbana, ese es el techo de 2026 y solo aplica después de doce meses con el mismo canon, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República y el índice de precios al consumidor (IPC) de 2025 publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) el 8 de enero de 2026.

El terremoto ocurrió el 10 de agosto de 2026 a las 7:34 de la mañana, tuvo magnitud 7,4 y epicentro en San José del Palmar, Chocó, a 103 kilómetros de profundidad, según la actualización del Servicio Geológico Colombiano del 10 de agosto de 2026. Las denuncias dejan una pregunta útil en todo el país: qué puede cobrar el propietario y cómo reclamar.

Al 7 de septiembre de 2026 no había una norma nacional ni un decreto de emergencia que congelara los cánones o creara un límite extraordinario, según el catálogo de decretos de agosto y septiembre de 2026 de la Presidencia de la República. Rigen las reglas ordinarias.

¿Cuánto me pueden subir el arriendo en 2026?

El máximo para vivienda urbana es 5,10 % en 2026: el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República limita el reajuste al IPC del año anterior y el DANE informó el 8 de enero de 2026 que el IPC de 2025 fue 5,10 %. Es un techo, no un aumento automático.

Un arriendo de $1.500.000 puede subir como máximo 1.500.000 × 5,10 % = $76.500, para quedar en $1.576.500, conforme al artículo 20 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República y al IPC de 2025 medido por el DANE en su boletín publicado el 8 de enero de 2026.

El 4,89 % del “arriendo efectivo” entre julio de 2025 y julio de 2026 es un promedio observado, no el tope legal, según el boletín del IPC de julio de 2026 del DANE.

¿Cada cuánto me pueden subir el arriendo?

Solo después de cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República. El comienzo de un año calendario no habilita por sí solo el reajuste: cuenta cuándo empezó a regir el canon vigente.

¿Me tienen que avisar y qué pasa si no lo hicieron?

Sí. El arrendador debe informar el monto del aumento y la fecha desde la cual regirá, mediante servicio postal autorizado o el mecanismo de notificación personal pactado, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República. Sin ese aviso, el reajuste es inoponible: no puede hacerse valer frente al inquilino.

Guarde contrato, aviso, mensajes y pagos. Si ya pagó el reajuste, no puede exigir su devolución alegando falta de aviso, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República.

¿Hay un tope al valor del arriendo, no solo al aumento?

Sí. El canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial de la vivienda y, para este cálculo, ese valor comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente, según el artículo 18 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República. Los dos límites se aplican juntos.

Si el avalúo catastral es de $100 millones, el valor comercial para este cálculo no puede pasar de $200 millones y el canon mensual no puede pasar del 1 % de esa cifra, es decir $2.000.000, conforme al artículo 18 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República.

¿Y si es un local comercial?

El tope de 5,10 % no se aplica automáticamente a un local. La Ley 820 de 2003, artículo 1, expedida por el Congreso de la República, regula la vivienda urbana; los locales se rigen por el Código de Comercio y no tienen ese límite legal ligado al IPC.

¿Me pueden sacar del apartamento para arrendarlo más caro?

No de inmediato. Durante una prórroga, el arrendador puede terminar con aviso escrito por correo autorizado, mínimo tres meses de anticipación e indemnización de tres meses de canon, según los artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República. La indemnización se consigna a favor del inquilino ante la autoridad competente.

Al terminar el plazo inicial o una prórroga, se exige preaviso postal de tres meses si el propietario ocupará la vivienda por al menos un año, habrá demolición u obras, o debe entregarla por compraventa; en esos casos se anexa caución de seis meses de canon, según el numeral 8 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República.

También puede terminar por plena voluntad si el contrato cumplió cuatro años, con preaviso de tres meses e indemnización de 1,5 meses, según el numeral 8 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República.

¿Subir el arriendo por el terremoto es delito?

No. Aumentar el canon aprovechando la calamidad no constituye, por ese solo hecho, especulación ni acaparamiento: los artículos 297 y 298 de la Ley 599 de 2000, Código Penal expedido por el Congreso de la República, tratan sobre artículos o productos oficialmente considerados de primera necesidad, no sobre contratos de arriendo.

El artículo 297 de la Ley 599 de 2000 del Congreso de la República castiga acaparar o sustraer del comercio esos artículos por más de 50 salarios mínimos; una vivienda arrendada no es uno de ellos. El artículo 298 sanciona su venta por productores, fabricantes o distribuidores mayoristas sobre el precio oficial; arrendar no es esa venta y no hay precio oficial fijado para el canon.

Eso no autoriza cualquier cobro. Si se desconocen topes, espera o aviso, el camino es la queja administrativa ante la alcaldía por los artículos 18, 20, 32 y 34 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República. No se pudo verificar un fallo que aplicara esos delitos a un arriendo.

¿Dónde se pone la queja y qué multa arriesga el arrendador?

Ante la alcaldía del municipio donde está la vivienda, no ante la Superintendencia de Industria y Comercio, según el artículo 32 de la Ley 820 de 2003 del Congreso de la República. La autoridad puede imponer hasta 100 salarios mínimos mensuales legales vigentes mediante resolución motivada, conforme al artículo 34 de esa ley.

En Bogotá se radica ante la Secretaría Distrital del Hábitat por la ventana en línea o en [email protected], según sus canales consultados el 7 de septiembre de 2026. No se pudo verificar la dirección física exacta: hay dos versiones oficiales.

En Cali se usa el sistema de peticiones, quejas, reclamos y denuncias (PQRD), [email protected] o la Oficina de Atención al Ciudadano del Centro Administrativo Municipal (CAM), sótano 1, avenida 2 Norte 10-70, según la Alcaldía.

En Manizales se radica por la Ventanilla Única de peticiones, quejas, reclamos, sugerencias y denuncias (PQRSD) o en el Centro Administrativo Municipal (CAM), calle 19 número 21-44, según el canal consultado el 7 de septiembre de 2026. La línea (606) 893 1378 fue habilitada en el anuncio municipal del 13 de agosto de 2026.

La Superintendencia solo conoce casos con verdadera relación de consumo e infracciones como información engañosa o cláusulas abusivas, según su Lineamiento 005 del 14 de noviembre de 2024; no sanciona el aumento ilegal bajo la Ley 820.

¿Hay alguna medida especial por el terremoto?

No hay congelamiento ni tope extraordinario. Al 7 de septiembre de 2026, el catálogo de decretos de agosto y septiembre de 2026 de la Presidencia de la República no registraba una norma nacional que cambiara los límites ordinarios; el Decreto 1261 del 19 de agosto declaró la emergencia, pero no reguló los cánones.

El Decreto 1261 del 19 de agosto de 2026 de la Presidencia citó afectación directa preliminar en 471 municipios de 15 departamentos, según la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD). El Decreto 1348 de la Presidencia, del 31 de agosto de 2026, excluyó Putumayo e incorporó Caquetá y Santander.

No se pudo verificar la lista completa de los 471 municipios porque no estaba publicada de forma accesible. Tampoco se pudo verificar que Cali o Pereira expidieran una medida contra el alza.

Armenia pidió evitar aumentos injustificados y abrió denuncias, según la Alcaldía de Armenia el 17 de agosto de 2026. Manizales anunció vigilancia, según la Alcaldía de Manizales el 13 de agosto de 2026. Ningún anuncio creó un tope nuevo.

Manizales creó un subsidio temporal de $357.000 para familias damnificadas mediante el Decreto municipal 0276 del 14 de agosto de 2026, según la Alcaldía de Manizales en esa fecha. Es una ayuda, no un control de precios.

¿De dónde sale esta información?

Los topes, avisos, terminaciones y sanciones salen de la Ley 820 de 2003 del Congreso; el porcentaje de 2026, del IPC de 2025 publicado por el DANE el 8 de enero de 2026. El alcance penal proviene del Código Penal, y los trámites y respuestas al sismo, de publicaciones oficiales nacionales y municipales.

• Vivienda e IPC: Ley 820 de 2003 y DANE, 8 de enero de 2026.
• Alcance penal: Ley 599 de 2000, artículos 297 y 298.
• Sismo y emergencia: Servicio Geológico Colombiano, Decreto 1261 y catálogo de la Presidencia.
• Quejas: Bogotá, Cali y Manizales.
• Actuaciones locales: Armenia y Manizales.