El Gobierno frenó seis meses los desalojos de hogares damnificados por el terremoto: el aumento anual del arriendo se aplaza

Los hogares y negocios damnificados tendrán alivios temporales frente a desalojos, reajustes, vencimientos y deudas de arriendo. También habrá límites para ofertas nuevas y reglas especiales en edificios y conjuntos, pero la protección no cubre indiscriminadamente a quienes vivan en las zonas de emergencia.

El Gobierno nacional adoptó estas reglas en el Decreto legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026, una norma con fuerza de ley expedida dentro del Estado de Emergencia por el terremoto del 10 de agosto. El canon, es decir, el precio periódico del arriendo, no queda perdonado ni congelado.

La norma abarca inmuebles habitacionales y comerciales y crea medidas para la propiedad horizontal, el régimen de edificios o conjuntos con bienes privados y zonas comunes. Los alivios de arrendamiento y los de las copropiedades tienen plazos distintos, contados desde la entrada en vigor.

¿A quién le aplica y cómo se demuestra que soy damnificado?

Solo aplica en los municipios incluidos en la declaratoria y cuando la afectación directa de la persona, el contrato o el inmueble esté acreditada. No basta vivir allí: sirven registros oficiales de las autoridades de gestión del riesgo, mecanismos complementarios u otros medios verificables si alguien no figuró inicialmente.

El ámbito está en el Decreto 1348 del 31 de agosto de 2026 de la Presidencia de la República. La declaratoria comprende municipios de 16 departamentos: Antioquia, Bolívar, Caldas, Caquetá, Cauca, Chocó, Cundinamarca, Huila, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander, Sucre, Tolima y Valle del Cauca.

El comunicado de la Presidencia del 15 de septiembre de 2026 sobre apoyos en Buenaventura identifica el Registro Único de Damnificados. Las alcaldías y gobernaciones lo levantan y la UNGRD, la entidad nacional que coordina la gestión del riesgo, lo verifica.

¿Me pueden desalojar?

Durante seis meses se suspende la ejecución material de órdenes de entrega, lanzamiento, desalojo o restitución, la devolución judicial o contractual del inmueble al propietario. Cubre vivienda y comercio, incluidos acuerdos por días, semanas o fracciones de mes, y procesos en trámite.

La suspensión no impide evacuar un inmueble que amenace la vida por riesgo de colapso, falla estructural grave o inhabitabilidad acreditada técnicamente. Tampoco bloquea la entrega cuando el dueño necesita ocuparlo personalmente o alojar a familiares en primer grado.

La Ley 820 de 2003, régimen de arrendamiento de vivienda urbana exige tres meses de preaviso y una caución de seis meses de canon para pedir la casa por necesidad del dueño. Si su vivienda habitual se perdió o quedó inhabitable por el sismo, basta un aviso escrito de 30 días, con la prueba.

¿Me pueden subir el arriendo?

El reajuste anual que debía aplicarse durante el periodo protegido se aplaza seis meses. Al terminar, el incremento acumulado se reparte en cuotas iguales entre las mensualidades restantes, sin intereses de mora, sanciones ni penalidades; el siguiente aumento solo podrá cobrarse 12 meses después de hacerse efectivo el aplazado.

El comunicado del DANE sobre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de diciembre de 2025 fijó la variación anual en 5,10 %. Ese porcentaje es el aumento máximo del arriendo de vivienda urbana durante 2026 y la referencia para ofertas nuevas con antecedente.

¿Se me vence el contrato: me tengo que ir?

El inquilino puede exigir seis meses adicionales cuando la entrega estaba pactada entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026. La extensión corre desde el vencimiento exacto, mantiene el deber de pagar y no opera automáticamente: debe requerirse.

También puede renunciar a la extensión o acordar una duración diferente sin penalidades, mediante aviso escrito al dueño con ocho días de anticipación. No procede si hay inhabitabilidad total o riesgo inminente de colapso, ni ante la necesidad excepcional del arrendador ya descrita.

¿Y los meses de arriendo que no pude pagar?

La deuda permanece y las partes deben procurar un acuerdo directo con pago diferido, periodos de gracia o descuentos. Si pasan 30 días calendario desde el fin de la emergencia sin acuerdo y el inquilino presenta declaración juramentada de vulnerabilidad, el saldo se divide en seis cuotas iguales o menos.

El acuerdo escrito presta mérito ejecutivo, lo que permite exigir judicialmente su cumplimiento con ese documento. Puede pactar intereses de mora hasta el interés bancario corriente, la tasa de referencia que certifica la autoridad financiera para una modalidad y periodo determinados.

La Resolución 1260 del 31 de agosto de 2026 de la Superintendencia Financiera certificó la tasa para crédito de consumo y ordinario. En septiembre es 19,49 % efectivo anual y cambia cada mes, por lo que no constituye un techo permanente.

¿Pueden cobrar más caro un arriendo nuevo?

Durante seis meses, una vivienda arrendada antes del sismo solo puede ofrecerse hasta por el último canon más el IPC del año anterior. Sin antecedente verificable, el canon no puede exceder el 1 % del valor comercial, que a su vez no puede superar dos veces el avalúo catastral.

En locales con antecedente rige el mismo límite o, sin esa referencia, la renta debe sustentarse en un avalúo comercial o técnico. Los ofrecidos por primera vez conservan las reglas ordinarias comerciales, pero quedan prohibidos los sobreprecios o primas derivados de la escasez.

Agencias, intermediarios y portales deben publicar una declaración del oferente sobre el cumplimiento del tope y un soporte admisible. Puede ser avalúo catastral vigente, avalúo comercial o copia del último contrato anterior al 10 de agosto; la veracidad es responsabilidad del arrendador.

¿Qué cambia en los conjuntos y edificios?

Durante dos años, las copropiedades podrán financiar operación, reparación, reforzamiento o reconstrucción con el Fondo de Imprevistos, la reserva para gastos inesperados que la ley alimenta con un recargo mínimo sobre el presupuesto común. Bastará aprobación previa del consejo.

La regla general está en la Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal, en el sistema jurídico de la Alcaldía de Bogotá. Sin consejo, el administrador puede usar hasta el 50 % del fondo la primera vez; para superar ese límite o repetirlo necesita aprobación de la asamblea, salvo riesgo cierto e inmediato.

Las cuotas ordinarias podrán pagarse cualquier día del mes en que se causen, sin mora, penalidad ni sanción. La asamblea podrá fijar planes para expensas extraordinarias de reparación y reunirse presencial, virtual o de forma mixta, sin alterar quórums ni mayorías.

¿Desde cuándo y hasta cuándo?

Las reglas empiezan el día siguiente a la publicación del texto en el Diario Oficial, una fecha que todavía no pudo confirmarse. Por eso no es correcto afirmar que ya rigen ni calcular un día final: desde la entrada en vigor corren seis meses para arrendamientos y 24 para copropiedades.

Como decreto legislativo, pasará al control automático de la Corte Constitucional. Al 18 de septiembre no había comunicado oficial; la nota de Más Colombia del 7 de septiembre de 2026 había explicado que entonces no existían medidas especiales.

La aplicación práctica exige que comience la vigencia oficial y que cada caso cumpla las condiciones previstas.