El Gobierno exige interventoría en la vivienda sobre planos que compran los hogares: rige desde el 21 de mayo
El dinero que ya recibió el constructor no queda cubierto por una devolución automática. Si incumplió la fiduciaria, la acción del consumidor financiero vence un año después de terminar la relación contractual.
Quien compre vivienda sobre planos mediante un negocio fiduciario tiene desde el 21 de mayo de 2026 un control adicional: la sociedad fiduciaria debe verificar que el constructor cuente con un contrato de interventoría antes de celebrar ese negocio.
El Decreto 510 de 2026 no crea una devolución automática si la obra no arranca o se retrasa. Añade la interventoría verificada, una matriz de riesgos, información sobre cambios de plazos y riesgos, rendición de cuentas y revisión previa de contratos masivos por la Superintendencia Financiera.
La obligación principal recae en las fiduciarias, no en todas las constructoras. Tampoco exige que cada venta sobre planos use fiducia: regula los proyectos que sí emplean un negocio fiduciario.
Si los recursos ya pasaron al constructor, no existe una bolsa que garantice el reembolso. El comprador debe reclamar por incumplimiento y solo puede exigir responsabilidad a la fiduciaria si esta incumplió sus propios deberes.
¿Qué exige el Decreto 510 y qué protección no ofrece?
La sociedad fiduciaria debe comprobar que el constructor tenga contrato de interventoría antes de celebrar el negocio fiduciario inmobiliario de vivienda. El constructor contrata al interventor y sus funciones no integran el servicio fiduciario. La verificación es obligatoria, pero no convierte a la fiduciaria en garante automático del dinero.
El decreto también incorpora una matriz de riesgos, información sobre cambios de plazos y riesgos, rendición de cuentas y revisión previa de contratos masivos por la Superintendencia Financiera, donde procede la acción del consumidor financiero.
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La Superintendencia Financiera dispone de doce meses para impartir instrucciones complementarias.
¿A cuáles compras de vivienda sobre planos se aplica?
La regla cobija los proyectos de vivienda que utilizan un negocio fiduciario y obliga principalmente a la sociedad fiduciaria. No impone la fiducia a todas las ventas sobre planos ni crea por ese artículo un deber autónomo para vendedores vinculados como fideicomitentes o encargantes.
Tampoco es retroactiva. Los negocios fiduciarios que ya estaban en desarrollo el 21 de mayo de 2026 continúan bajo las reglas vigentes cuando fueron celebrados.
El criterio no es que una unidad ya estuviera en venta, sino que el negocio fiduciario del proyecto estuviera en desarrollo en esa fecha.
¿Qué debe revisar el comprador antes de firmar?
Antes de entregar dinero o firmar, el comprador debe comprobar la situación jurídica del lote, la autorización urbanística, la existencia de la constructora y la vigilancia de la fiduciaria. También necesita leer las reglas del punto de equilibrio, las devoluciones, los rendimientos, la entrega y las posibles prórrogas.
| Qué revisar | Qué debe comprobar |
|---|---|
| Licencia y planos | Licencia urbanística vigente y planos aprobados, salvo la excepción legal durante la fase estricta de preventa. |
| Lote | Certificado de tradición y matrícula inmobiliaria; quién es el titular, qué hipotecas existen y cuál es el compromiso para liberarlas. |
| Documentos radicados | Constancia municipal o distrital de radicación y disponibilidad de los documentos para los compradores. |
| Constructora | Que exista en el RUES, el registro usado para comprobar su existencia. |
| Fiduciaria y contrato | Que la fiduciaria esté vigilada y que le entreguen el contrato completo; además, cómo se comprobará e informará la existencia del contrato de interventoría. |
| Punto de equilibrio | Fecha y condiciones para alcanzarlo, plazo máximo, causales, descuentos, plazo de devolución y destino de los rendimientos. |
| Entrega y escritura | Fecha de entrega, escrituración, notaría, sanciones y reglas para las prórrogas. |
¿Qué es el punto de equilibrio y cuándo puede tocar la constructora el dinero?
El punto de equilibrio es el conjunto de condiciones comerciales, financieras, técnicas y jurídicas que hace viable iniciar y financiar la obra. No tiene un porcentaje legal único. La constructora solo debe acceder al dinero de los compradores después de que la fiduciaria verifique que esas condiciones se cumplieron.
Antes de ese momento, la fiduciaria debe verificar las condiciones técnicas, jurídicas y financieras para liberar los recursos. Si vence el plazo sin cumplirlas, la terminación del negocio y la restitución del dinero se ejecutan según lo pactado en el contrato.
En la fiducia mercantil se transfieren bienes a un patrimonio autónomo separado. En un encargo fiduciario puede no existir transferencia de dominio; mientras no se alcanza el punto de equilibrio, los recursos suelen invertirse por separado y el contrato define los rendimientos, las pérdidas y la devolución.
¿A quién debe reclamar el comprador y cuánto tiempo tiene?
La ruta depende de quién incumplió y del resultado que busca el comprador. Contra la constructora empieza con reclamación directa; contra la fiduciaria puede acudir a esta o a su defensor del consumidor. Una denuncia administrativa ante la Superintendencia de Industria y Comercio puede producir sanciones, pero no devuelve por sí sola el dinero.
| A quién o dónde | Ruta | Plazo | Qué debe saber |
|---|---|---|---|
| Constructora | Presentar reclamación directa. Después puede demandar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), entidad ante la que procede la demanda de protección al consumidor, o ante un juez civil, pero no ante ambos. | La respuesta al reclamo directo debe llegar en 15 días hábiles. La demanda de protección al consumidor se presenta generalmente dentro del año siguiente a la terminación del contrato. | Debe escoger entre la SIC y el juez civil para esa demanda. |
| Fiduciaria | Reclamar ante la entidad o su defensor del consumidor y, si corresponde, presentar acción de consumidor financiero ante la Superintendencia Financiera. | La acción se presenta dentro del año siguiente a la terminación de la relación contractual. | La responsabilidad procede por incumplimiento de los deberes propios de la fiduciaria. |
| Superintendencia de Industria y Comercio | Presentar una denuncia administrativa. | No hay un plazo único publicado para esta denuncia. | Puede producir sanciones, pero no devuelve por sí sola el dinero. |
| Juez civil | Pedir cumplimiento, resolución, restituciones o perjuicios. | Como regla general, la acción ejecutiva prescribe en cinco años y la ordinaria en diez, contados desde que la obligación es exigible. | Es una ruta judicial distinta de la demanda de protección al consumidor presentada ante la SIC. |
| Superintendencia de Sociedades | Presentar el crédito si la empresa entra en reorganización o liquidación. | Dentro del plazo fijado en el aviso del proceso concursal. | No resuelve ordinariamente el incumplimiento de entrega; interviene en procesos concursales o actuaciones societarias. |
¿Cuántos compradores reclaman y cómo va el mercado?
Los reclamos por vivienda no son marginales. La Superintendencia de Industria y Comercio recibió 2.818 denuncias y 3.255 demandas sobre construcción de vivienda entre enero de 2024 y octubre de 2025, y dictó 302 sentencias favorables a consumidores. Los asuntos incluyeron retrasos, falta de escrituración, publicidad, acabados y zonas comunes.
Eso no significa que esas cifras hayan motivado el decreto. La justificación oficial fue cerrar vacíos, dar seguridad jurídica y elevar la protección, la transparencia y la información del consumidor financiero.
El mercado, entretanto, se está enfriando. Entre enero y julio de 2026 se comercializaron 90.973 viviendas nuevas, un 11,3 % menos que en el mismo periodo de 2025. En los doce meses hasta julio fueron 168.478 unidades, con una caída anual de 0,6 %.
Ese conteo tiene un vacío que conviene señalar: falta información de Risaralda y la de Caldas y Valle es parcial, por afectaciones durante la recolección.
¿Qué ocurre si el dinero ya fue entregado al constructor?
Cuando los recursos ya salieron hacia el constructor, el decreto no conserva una bolsa que asegure el reembolso. El comprador debe activar la reclamación o la acción que corresponda al incumplimiento. Frente a la fiduciaria, solo puede exigir responsabilidad si esta dejó de cumplir sus propios deberes.
Las cláusulas sobre el punto de equilibrio incluyen el plazo máximo, las causales de terminación, los descuentos y el plazo de devolución. El contrato también determina qué sucede con los rendimientos y las pérdidas.
